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REIT投資について思うこと(2017年5月)

こかぶは投資対象は株式に絞っています。

2016年に利回りの良さにつられて
J-REITに投資していた時がありましたが、
あまり上昇しなかったので、損切りしました。
こかぶにとってJ-REIT銘柄の仕組みは
株式会社とは異なるものです。

J-REITの特徴は、配当で受け取れる利回りが株式と
比べてもとても高いことです。
(http://www.japan-reit.com/ 参照先:不動産情報ポータル)
現時点で公表されている、分配金利率は年3%~8%で、
受け取りは大体年2回です。
株で2%以上の配当があれば、まずまずと考えると
投資対象としてJ-REITは結構魅力的に映ります。

利益年8%は、こかぶの株式投資の目標利益です。
この分配金8%のJ-REIT銘柄を購入して、購入手数料と税金を考えなければ、
即目標達成です。

あとは、受け取った配当金8%は単利にあたるので
再投資を繰り返したとして、*72の法則により
9年で投資額は倍になります。
(単純に考えるため税金は考慮はしていません。)
でも、こかぶは利回りに惑わされず、J-REITより株式に投資したほうが
よいのではと思っています。

2012年頃からREITがもてはやされ、ぐんぐん上昇していた
時期がありました。ただ、現在のJ-REITは高止まり状態で、
急激に上がるような状況ではありません。

REIT銘柄の上昇の要素は、資産の増加と成長期待です。
あとは高利回りに対する人気です。

REITは不動産を集めたものです。REIT運営法人はその不動産を
賃貸することで収入を得て利益を出しています。
土地の価値が上昇すれば、そのREITは不動産ですから
当然その価値も上昇します。その逆もしかりです。
2012年からのJ-REITの上昇は、地価の上昇も加味されているはずです。

また、J-REITは利益の90%超を投資家に分配すれば
法人税がかからない仕組みです。
そのため投資家への分配金が高くなります。
いいことじゃないか。と思えますが、
利益の90%を投資家に回してしまうと、残りは10%しかありません。
それだと会社は、内部留保を貯めれず事業を拡大しにくくなるのです。

事業を拡大するには、大きな資金が必要です。
資金が足りない場合は、新規購入物件を担保にして、
どこからか借りることになります。
結果借入金が増えて、利益を圧迫します。

また、2012年からの地価上昇により、不動産投資のうまみは
少なくなってきています。優良な物件は高騰のため少なくなり
物件自体も、地価の上昇に伴い購入価格が高くなります。

地価が上昇した2017年現在、良い物件が安く手に入る可能性は低いです。
当然、新しく購入される不動産は高値買いになりますが
近隣相場よりも高く貸し出すことは難しいので、
利回りは低くなってしまします。

事業を拡大しないとして、地価がこれからも右肩上がりを続けると
信じることができるならばJ-REITは伸びるでしょう。
しかし、いったん地価の上昇が下落に転じると資産は減っていきます。
また、建物も時が経つに価値が下がっていきます。
建替えや修繕などに費用がかかると、利益を圧迫し
予定していた利回りも減ってしまうかもしれません。

今、J-REITを購入したとして、将来の利回り+価値が
購入価格を上回り続けることは難しいのではないかと思っています。


注意:
この記事は2017年5月時点で書いています。
あくまでもJ-REIT市場に関する個人意見なので、
投資に関しては自己責任で慎重にお願いいたします。


*72の法則(出典:ウィキペディア)
72の法則(72のほうそく)とは、資産運用において元本が2倍になるような
年利と年数とが簡易に求められる法則である。
年利(単位:%)× 年数(単位:年) = 72.
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